Immobilienkauf und -verkauf auf Sylt aus der Ferne – geht das problemlos?

Warum überhaupt ein Notar im Spiel ist

Jeder Grundstücks- und Wohnungskaufvertrag in Deutschland muss notariell beurkundet werden – das schreibt § 311b Abs. 1 BGB zwingend vor. Grundsätzlich müssen dabei alle Beteiligten persönlich vor dem Notar erscheinen. In der Praxis ist genau das aber oft schwierig: Der Käufer lebt in Frankfurt, der Verkäufer vielleicht im Ausland, und ein gemeinsamer Termin auf Sylt lässt sich kaum koordinieren. Für diesen Fall sieht das Gesetz zwei bewährte Lösungswege vor.

Weg 1: Die notarielle Vollmacht

Der gängigste und unkomplizierteste Weg zum Kauf Ihrer Immobilie auf Sylt ist die Vollmacht. Dabei bevollmächtigt der Käufer oder Verkäufer eine Vertrauensperson – häufig einen Angehörigen, einen Anwalt oder eine andere Person vor Ort –, den Kaufvertrag beim Notartermin auf Sylt zu unterschreiben. Wichtig dabei: Eine formlose, privatschriftliche Vollmacht reicht bei Immobiliengeschäften nicht aus. Für den Verkauf oder Kauf einer Immobilie ist zwingend eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich, bei der ein Notar die Echtheit der Unterschrift bestätigt – eine inhaltliche Prüfung der Vollmacht selbst findet dabei nicht statt.

Die Vollmacht kann bei jedem beliebigen Notar erteilt werden, muss also nicht zwingend auf Sylt oder in Schleswig-Holstein ausgestellt werden. Wer beispielsweise in München oder Berlin lebt, sucht einfach den Notar seines Vertrauens vor Ort auf. Auch eine bereits bestehende General- oder Vorsorgevollmacht kann genutzt werden, sofern sie Immobiliengeschäfte ausdrücklich mit abdeckt.

Wenn die Vollmacht im Ausland erteilt wird

Lebt der Vollmachtgeber im Ausland, kommen ein paar zusätzliche Formalitäten hinzu. Die formelle Gültigkeit einer im Ausland erteilten Vollmacht richtet sich nach dem Recht des jeweiligen Ausstellungslandes – eine Vollmacht, die etwa vor einem US-amerikanischen Notary Public unterschrieben und beglaubigt wurde, ist grundsätzlich formgültig, auch wenn dessen Rolle nicht mit der eines deutschen Notars vergleichbar ist. Damit deutsche Behörden und das Grundbuchamt die Urkunde anerkennen, braucht es in der Regel zusätzlich eine Apostille oder – außerhalb der Haager-Konvention-Staaten – eine Legalisation durch die zuständige deutsche Auslandsvertretung. Innerhalb der EU ist die Anerkennung meist unkomplizierter, da notarielle Urkunden grundsätzlich EU-weit anerkannt werden.

Eine praktische Alternative für Auslandsansässige, die keinen Notartermin im Ausland organisieren möchten: Seit einigen Jahren ist auch die Beurkundung per Videokonferenz möglich. Mit § 90a Bundesnotarordnung besteht seit 2020 eine gesetzliche Grundlage, die Unterschriftsbeglaubigungen und bestimmte notarielle Beurkundungen per Videokonferenz erlaubt, sodass Vollmachten in geeigneten Fällen auch online beglaubigt werden können, ohne dass eine Reise zum Notariat nötig ist. Ob dieser Weg im Einzelfall für die Sylt-Transaktion passt, klärt am besten der beauftragte Notar vorab.

Weg 2: Der „vollmachtlose Vertreter“

Wo eine vorherige Vollmacht aus Zeitgründen nicht mehr organisiert werden kann, gibt es noch einen zweiten, in der Praxis bewährten Weg: die Unterschrift durch einen vollmachtlosen Vertreter. Dabei unterschreibt eine Person – etwa ein beauftragter Rechtsanwalt – den notariellen Kaufvertrag zunächst ohne im Vorfeld erteilte Vollmacht. Der Vertrag ist in diesem Fall bis zur nachträglichen Genehmigung durch den eigentlichen Käufer oder Verkäufer zunächst schwebend unwirksam. Der Notar versendet die Genehmigungsunterlagen anschließend per Post oder E-Mail an den Vollmachtgeber, der die Unterschrift bei einer deutschen Botschaft oder einem Notar beglaubigen lässt und das Dokument zurücksendet. Erst mit Eingang dieser beglaubigten Genehmigung wird der Kaufvertrag endgültig wirksam.

Dieser Weg ist etwas zeitaufwendiger als die klassische Vollmacht, aber gerade dann hilfreich, wenn kurzfristig kein Notartermin im Heimatort mehr möglich ist.

Was das für Sie als Käufer oder Verkäufer auf Sylt bedeutet

In der Praxis lässt sich der Sylter Notartermin also fast immer so organisieren, dass keine der beteiligten Parteien zwingend selbst anreisen muss:

• Käufer und Verkäufer sitzen an unterschiedlichen Orten? Kein Problem – jede Partei kann sich separat vertreten lassen.
• Der Notartermin passt terminlich nicht? Eine Vollmacht überbrückt das komfortabel und ganz ohne Zeitdruck.
• Wohnsitz im Ausland? Mit Apostille/Legalisation oder gegebenenfalls per Videobeurkundung lässt sich die Vollmacht rechtssicher erstellen.
• Kurzfristiger Verkauf ohne Zeit für eine Vollmacht? Der vollmachtlose Vertreter schafft die nötige Flexibilität, auch wenn der Vertrag dadurch zunächst schwebend unwirksam ist.

Wichtig ist in jedem Fall eine frühzeitige Abstimmung mit dem beauftragten Notariat, da Formvorschriften, Fristen und – bei ausländischen Vollmachten – Übersetzungs- und Beglaubigungsanforderungen von Fall zu Fall unterschiedlich ausfallen können.